三部门推进商品房销售制度改革，房贷有哪些新变化？将如何影响购房决策？

住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》8月28日正式发布。通知要求各地有力有序推行商品住房现房销售，规范预售条件、加强资金监管，并同步完善相关配套政策。

通知按项目进度区分了商品房的销售要求：新出让土地和已出让土地、尚未取得建设工程规划许可的项目，优先现房销售；已拿到规划许可的项目，鼓励现房销售。实行预售的商品房，单体建筑应完成主体结构封顶。同时，通知加强了预售资金监管，守住购房者的资金安全。具体来看，关于商品住房预售和现售，都有哪些最新规定？又将如何影响购房决策？

商品房销售制度，是房地产管理的基础性制度，是构建房地产发展新模式的重要内容。过去我们熟悉的预售制度，就是开发商将正在建设中的房屋预先出售给消费者，由买房人支付定金或房价款的行为。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬介绍，现房销售，则更强调“所见即所得”，契合存量房时代运行逻辑。过去数十年我国住房供需缺口大，预售制度充分发挥了加速住房供给、快速回笼资金的优势，有效缓解了城镇化快速推进阶段的住房供给短缺矛盾，适配了行业高速发展需求。但当前我国住房市场格局已发生根本性转变，城镇居民人均住房建筑面积已超过40平方米，存量市场、增量市场供给充足，二手房销售面积占比过半，房地产发展目标需要从规模转向质量，市场主要矛盾已从“有没有”转向“好不好”，行业发展逻辑彻底重构。国家推进现房销售，是顺应市场的演化趋势，适配供求关系发生重大变化的时代发展新逻辑。

如何推进现房销售呢？根据通知，今后新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目优先现房销售，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目鼓励现房销售。实行预售的，应完成主体结构封顶，同时，加强预售资金监管、保障预售资金安全。而此前已取得建设工程规划许可证的商品房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策执行。“优先”和“鼓励”二词，体现了国家渐进推进现房销售的考虑；继续实行预售的商品房项目，也有了新的要求。

通知明确，推行现房销售的商品住房项目，要实行备案管理，并推行现房销售定金制，开发商可依法收取少量定金。虞晓芬介绍，传统预售制下，购房者往往需要提前全额支付房款，承担利息、机会成本，而通知明确的现房销售制度，可以最大化保障消费者的知情权、选择权与财产安全。从国际上看，绝大多数国家的开发商在房屋竣工交付前，仅能收取少量定金或首付款，绝大部分房款需在房屋交付、产权交割后才能回款，通过“低首付+强监管+后付款”的机制设计，将开发商的回款权益与房屋交付品质、履约能力深度绑定，从机制上倒逼房企保质保量完成建设交付。现房销售制度下允许收取少量定金，是一种表达购买意愿和销售诚意的体现，定金会远低于预售制度下的投入，等购房者直面实景房源、再进行后续的首付、贷款、过户等环节，通过制度革新消除期房交易的隐患，从根本上防范质量风险和交付风险。

此外，通知还进一步完善了此次商品房销售制度改革的配套政策，例如优化土地供应管理、加大融资支持力度、完善开发建设管理、推行“交房即交证”等。同时，中国人民银行、金融监管总局等制定的房地产发展新模式配套融资制度文件也同步对外公布。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，完善的配套政策是推进预售和现房销售渐进过渡且能被广大开发商接受的重要基础。

李宇嘉介绍，接下来将是预售和现售并存的时期，逐步提高预售的门槛，缩小预售和现售的差距，让改革的成本、阵痛能降低，最后顺理成章地过渡到现售。在加大融资支持力度方面，《通知》提出实行主办银行制，也就是一个项目确定一家银行或银团为主办银行，满足房地产项目合理融资需求，形成主办银行和项目公司利益共享、风险共担机制；可以用分户土地使用权集合设定抵押，申请开发贷款；还支持房企通过股权、债券等多种方式开展融资，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

如今，我国城市发展正转向以存量提质增效为主的阶段。不管是发展阶段的要求，还是民生所盼、市场所需，都要求房地产行业“缩量提质”。虞晓芬认为，推行现房销售，不止进一步保障了消费者的合法权益，还引导房企持续走稳健发展之路。同时，一定程度上也倒逼行业转型升级，从而推动房地产高质量发展。现房销售将重构房企经营逻辑，打破传统预售模式下房企依托预售资金快速周转、高杠杆扩张的旧模式，要求房企具备稳健的财务状况、扎实的工程管控能力和优质的产品打磨能力。缺乏信用、产品力不足的企业将难以生存，倒逼企业深耕产品研发、优化施工工艺、完善社区配套、提升物业服务水平，专注打造高品质居住产品，稳健经营，加速推动房地产行业迈向高品质、精细化、可持续的高质量发展新阶段。

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